한국 부동산 시장의 이정표 : 송파구

흔히 우리나라에서 강남 3구를 얘기하면 강남구, 서초구, 송파구를 말합니다. 그중에서도 송파구는 한국의 자치구 중에서 아파트 비율이 가장 높으며, 신축과 준신축, 그리고 재건축 대상 아파트가 대단지 형태로 몰려있습니다. 이에 따라 부동산 침체기에도 어느 정도 거래량이 있으며, 거래 표본을 삼기에도 좋기 때문에 송파구, 특히 잠실은 한국 부동산 시장의 이정표로 불리고 있습니다. 오늘은 잠실지역에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다.

잠실의 교통과 문화시설

 잠실은 서울의 중심부에 위치해 있어 교통이 편리하고 다양한 편의 시설이 집중되어 있습니다. 이에 따라 잠실의 아파트 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 이는 고급 주거지로서의 인기를 반영하고 있습니다.

1. 롯데월드

롯데월드는 서울의 랜드마크 중 하나입니다. 최근에는 롯데월드 부지 옆에 롯데타워 및 롯데몰이 들어서며 잠실의 부동산 가치를 높이는 데 기여했습니다. 

2. 잠실역 복합환승센터

잠실역은 서울의 주요 교통 허브로 지하철 2호선과 8호선이 지나가며, 수십 개의 버스 노선이 교차하는 곳입니다. 최근 복합환승센터가 건설되면서 교통 편의성이 더욱 향상되었고 이는 부동산 수요 증가로 이어졌습니다.

3. 잠실 주 경기장

잠실 주 경기장과 인근의 다양한 스포츠 시설은 지역도 잠실의 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

4. 올림픽 공원

잠실에는 올림픽 공원이라는 서울 최대 규모의 녹지 공원이 있습니다. 또한 잠실은 한강공원 접근성도 좋기 때문에 이는 주변 아파트의 가치를 높이는 요소로 작용합니다.

잠실 엘리트

뉴스나 신문기사를 볼 때 잠실에 위치한 엘리트 아파트라는 명칭을 많이 들어보셨을 겁니다. 실제 명칭이 엘리트가 아니라 엘스, 리센츠, 트레지움이라는 3개의 아파트 단지를 줄여서 말하는 데 이 단지들은 재개발을 통해 2008년 준공되었으며, 잠실새내역 초 역세권이라는 특징을 가지고 있습니다.

1. 엘스 아파트

잠실 엘스아파트는 2008년 준공되었으며, 총 5,678세대로 구성되어 있습니다. 평형은 25, 33, 45평형으로 구성되어 있으며, 25평형은 1,150세대, 33평형은 4,042세대, 45평형은 486세대입니다. 흔히 말하는 국민평형인 33평형만 해도 4,042세대입니다.

2. 리센츠 아파트

잠실 리센츠 아파트도 2008년 준공되었으며, 총 5,563세대로 구성되어 있습니다. 리센츠는 소형평수가 포함되어 12, 24, 33, 38, 48평형으로 구성되어 있고 이 중 12평형 868세대, 24평형 245세대, 33평형 3,590세대, 38평형 130세대, 48평형 730세대입니다.

3. 트레지움 아파트

잠실의 2008년 준공 트리오 아파트 중 마지막인 트레지움입니다. 총 3,696세대이며, 25, 33, 43, 54평형으로 구성되어 있습니다. 이 중 25평형 740세대, 33평형 2,402세대, 43평형 330세대, 54평형 224 세대입니다.

4. 국민평형의 이정표

엘리트 아파트의 국민평형(33평형) 세대수를 합치면 10,034세대입니다. 이 정도면 웬만한 신도시급의 규모이기 때문에 지난 금리 급 상승기에도 거래가 발생했다고 하면 대부분 이 단지들이었습니다. 또한 거래가격도 다른 지역에 영향을 많이 끼쳤는데 예를 들어 엘리트의 33평형이 10억에 거래되었으면 강남구나 서초구의 대단지 33평형 아파트는 약 15억에 거래되었으며, 잠실 근처에 위치한 성동구, 강동구의 아파트는 약 7~8억에 거래되며  모습을 보여주었습니다. 이런 이유로 전문가들은 잠실 엘리트 아파트의 거래가격이 타 자치구 아파트의 거래가격을 움직인다고 생각하여 부동산 시장의 이정표라는 이름을 붙였습니다.

재건축 대장

한국에서 대규모 재건축 단지 3개를 꼽으라 하면 강남구의 은마아파트, 송파구의 잠실주공 5단지 아파트, 강동구의 둔촌주공 아파트입니다. 이 중에서 둔촌주공은 몇 년 전 재건축에 들어가 준공을 눈앞에 두고 있으며, 이제 은마와 잠실주공만 남아있는 상태입니다. 

1. 잠실주공 5단지 아파트

잠실주공 5단지 아파트는 1978년에 준공되어 거의 50살을 바라보는 나이로 재건축 연한이 훌쩍 지났습니다. 잠실주공 아파트는 총 3,930세대이며, 모두 33평 이상의 대형평수로 구성되어 있고 용적률도 무려 138%로 사업성이 뛰어납니다. 또한 2호선과 8호선의 더블역세권인 잠실역을 코앞에 두고 있으며, 학군도 훌륭하여 많은 학부모들에게 인기를 끌고 있습니다.

2. 재건축 시장의 이정표

잠실주공 아파트는 연식에서 보다시피 실거주를 하기에는 많은 불편함을 감수해야 합니다. 녹물과 주차난은 물론 난방도 보일러식이 아닌 라디에이터 방식을 사용하는 가구도 있습니다. 내부 리모델링을 진행한다 해도 이를 해결하기에는 한계가 있습니다. 이에 따라 잠실주공 아파트를 매수하는 사람 중 대부분은 장기적 관점에서 재건축을 염두에 둔 투자자들이 많습니다. 그렇게 때문에 재건축 규제가 완화되거나 재건축 시장이 살아나면 거래가격은 올라가고 반대로 규제가 강화되면 거래가격이 하락하는 현상이 나타납니다. 또한 이 거래가격은 은마아파트를 비롯한 다른 재건축 아파트 단지에도 영향을 미치고 있습니다.

신축 대단지의 표본

신축아파트는 첨단시설 및 넓은 주차공간 등으로 편리함을 주며, 대단지 아파트는 커뮤니티 시설의 다양화, 관리비용의 부담 감소 등 여러 장점이 있습니다. 이런 장점들을 모두 가지고 있는 가장 큰 신축 대단지 아파트가 잠실에 위치하고 있습니다. 

1. 헬리오시티 아파트

헬리오시티는 2018년에 준공되었으며 무려 9,510세대로 단일 규모로는 최고입니다. 앞서 말한 커뮤니티 시설의 다양함은 물론 최근에는 입주민을 대상으로 한 조식서비스를 선보였습니다. 또한 8호선 송파역이 가깝게 위치하고 있으며, 학군도 우수하여 경제력이 뒷받침되는 학부모들이 많이 찾고 있습니다. 

2. 한국 부동산 거래량의 표본

위에서 알아본 엘리트와 잠실주공과는 달리 헬리오시티는 신축아파트로 선호도가 높습니다. 이를 증명이라도 하듯 2024년 최대 매매거래가 이루어진 아파트 단지가 헬리오시티로 집계되었습니다. 부동산은 무거운 자산으로 거래가 자주 일어나지 않으며, 만약 거래가 발생하여도 각자 다른 지역의 다른 아파트 거래로 통계 및 분석을 하기에는 한계가 있습니다. 하지만 헬리오시티는 단일 단지에 평형별로 세대수가 많아 통계를 내기에 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 한국의 최근 부동산 시장은 헬리오시티의 거래량이 살아나면 강남, 서초, 강동구 등 인접한 자치구의 거래량도 같이 살아나는 모습을 보였습니다.

누가 한국의 부동산 시장을 묻거든 잠실을 보게 하라

위에서 보았듯 잠실은 한국 부동산 시장을 축소해 놓은 표본과 같습니다. 신축, 준신축, 재건축 아파트들이 소규모도 아닌 대단지로 구성되어 있으며, 주변 교통과 편의시설도 우수하기 때문에 잠실의 부동산의 거래량과 거래가격은 우리나라 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 지난 코로나 팬데믹 시기에도 보았듯이 잠실의 부동산 열기가 들불처럼 바로옆인 강남, 서초, 강동구와 강 건너인 광진, 성동구 등까지 번졌으며, 결국은 서울과 우리나라 전체의 부동산 시장 과열을 가져왔습니다. 만약 여러분이 지금 부동산 시장이 어떻게 흘러가고 있는지 관심이 있다면 잠실의 대표 아파트 단지를 지켜보시기 바랍니다.